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La surface Loi Boutin est la surface habitable qui doit obligatoirement figurer dans le bail d'habitation d'une rรฉsidence principale, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublรฉe soumise ร la loi du 6 juillet 1989. Elle ne concerne pas la vente : c'est l'erreur la plus frรฉquente avec la Loi Carrez. ร Marseille, oรน les surfaces sont souvent petites et atypiques (sous-pentes, mezzanines, studios), un mesurage prรฉcis protรจge le bailleur et sรฉcurise le bail. Heydiag intervient dans tout Marseille pour mesurer la surface habitable et la mentionner sans risque dans votre contrat de location.
| Pour quoi ? | La location d'un logement en rรฉsidence principale (โ Loi Carrez, qui concerne la vente). |
|---|---|
| Quel type de bail ? | Bail d'habitation soumis ร la loi du 6 juillet 1989, vide ou meublรฉ. |
| Que mesure-t-on ? | La surface habitable : surface de plancher, hors murs, cloisons, gaines et parties de moins de 1,80 m de hauteur. |
| ร la charge de qui ? | Du bailleur, qui mentionne la surface dans le bail. Sous rรฉserve de vรฉrification de votre situation. |
| Zone | Marseille (13). |
La mention de la surface habitable, dite ยซ surface Loi Boutin ยป, est exigรฉe pour les baux d'habitation portant sur une rรฉsidence principale et soumis ร la loi du 6 juillet 1989 (loi nยฐ89-462). Elle s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublรฉes dรจs lors qu'elles constituent la rรฉsidence principale du locataire. La surface habitable doit figurer dans le contrat de location, sous rรฉserve de vรฉrification de votre situation prรฉcise.
ร l'inverse, certaines situations sortent de ce cadre, comme les locations qui ne constituent pas une rรฉsidence principale. En cas de doute sur la nature de votre bail, mieux vaut faire confirmer le pรฉrimรจtre avant la signature plutรดt que de corriger aprรจs coup.
La surface habitable n'est pas une simple formalitรฉ : c'est une information contractuelle attendue par le locataire et encadrรฉe par la loi. Elle permet au candidat ร la location de comparer les biens sur une base homogรจne, de vรฉrifier la cohรฉrence du loyer demandรฉ au mรจtre carrรฉ, et de s'assurer que le logement correspond ร l'annonce.
Pour le bailleur, indiquer une surface fiable, c'est รฉviter les contestations en cours de bail. Une surface annoncรฉe trop optimiste peut se retourner contre le propriรฉtaire : si la surface rรฉelle est sensiblement infรฉrieure ร celle inscrite au bail, le locataire dispose d'un levier pour demander un ajustement (voir plus bas). Un mesurage rรฉalisรฉ par un professionnel apporte une trace sรฉrieuse et opposable de la surface retenue.
La surface habitable correspond ร la surface de plancher construite, mesurรฉe aprรจs dรฉduction d'un certain nombre d'รฉlรฉments. Concrรจtement, on retire :
Point essentiel ร Marseille, oรน l'habitat ancien multiplie les volumes biscornus : les parties d'une hauteur sous plafond infรฉrieure ร 1,80 m ne sont pas comptabilisรฉes dans la surface habitable. Une chambre mansardรฉe n'est donc prise en compte que pour la portion oรน l'on tient debout.
Enfin, sont exclus de la surface habitable les locaux qui ne sont pas destinรฉs ร l'habitation : caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, ainsi que les vรฉrandas non habitables et les combles non amรฉnagรฉs. Ces rรจgles dรฉcoulent de la dรฉfinition de la surface habitable rappelรฉe par la loi du 6 juillet 1989 (article 3-1). Sous rรฉserve de vรฉrification, elles constituent le cadre de rรฉfรฉrence de tout mesurage Boutin.
โถ En vidรฉo : la loi Boutin en pratique โ tout sur la surface habitable
Le tableau ci-dessous rรฉsume ce qui entre, ou non, dans le calcul de la surface habitable Loi Boutin.
| รlรฉment | Comptรฉ dans la surface Boutin ? |
|---|---|
| Surface de plancher habitable | Oui |
| Murs, cloisons, marches, gaines | Non |
| Cave | Non |
| Garage | Non |
| Terrasse / balcon | Non |
| Combles non amรฉnagรฉs | Non |
| Parties d'une hauteur sous 1,80 m | Non |
| Vรฉranda non habitable | Non |
Un balcon ou une terrasse, mรชme trรจs apprรฉciรฉs ร Marseille, n'ajoutent donc rien ร la surface habitable retenue au bail : ils peuvent รชtre dรฉcrits par ailleurs dans l'annonce, mais pas additionnรฉs ร la surface Boutin.
C'est la confusion la plus courante. Les deux mesurages portent un nom de loi, s'expriment en mรจtres carrรฉs et concernent le mรชme logement ; pourtant ils ne servent pas au mรชme usage et ne se calculent pas tout ร fait pareil.
| Critรจre | Loi Boutin | Loi Carrez |
|---|---|---|
| Usage | Location (rรฉsidence principale) | Vente d'un lot de copropriรฉtรฉ |
| Notion mesurรฉe | Surface habitable | Surface privative |
| Document concernรฉ | Bail d'habitation | Promesse / acte de vente |
| Hauteur minimale | Parties < 1,80 m non comptรฉes | Parties < 1,80 m non comptรฉes |
Consรฉquence pratique : les deux surfaces peuvent diffรฉrer pour un mรชme bien, car elles n'intรจgrent pas exactement les mรชmes espaces. Rรฉutiliser une surface Carrez dans un bail, ou l'inverse, est une source d'erreur. Si vous vendez, c'est notre page Loi Carrez qu'il faut consulter.
La loi prรฉvoit un garde-fou en faveur du locataire. Si la surface habitable rรฉelle se rรฉvรจle infรฉrieure de plus d'un vingtiรจme (soit 5 %) ร la surface mentionnรฉe dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Un bail mentionne 50 mยฒ. Le seuil de 5 % correspond ร 2,5 mยฒ. Si la surface rรฉelle est de 47 mยฒ (soit 3 mยฒ de moins, au-delร du seuil), le locataire est fondรฉ ร demander un ajustement du loyer ร proportion de l'รฉcart constatรฉ. Cet exemple est donnรฉ ร titre illustratif et ne remplace pas l'analyse d'un professionnel ; les modalitรฉs exactes s'apprรฉcient sous rรฉserve de vรฉrification.
Pour le bailleur, l'enjeu est clair : une surface surรฉvaluรฉe n'apporte aucun avantage durable et expose ร une rรฉvision du loyer. Faire mesurer la surface par un diagnostiqueur, avant la mise en location, est la faรงon la plus simple de sรฉcuriser ce point.
Dans les secteurs soumis au permis de louer (Noailles, et la Belle de Mai et Hoche-Versailles aprรจs l'extension votรฉe en 2024), une surface juste รฉvite aussi les รฉcarts entre la demande d'autorisation et le bail.
Heydiag Marseille rรฉalise les mesurages de surface habitable dans les 16 arrondissements (13001 ร 13016), du Panier aux Goudes et de l'Estaque ร Saint-Marcel. Bureau : 104 bd de Sainte-Marguerite, 13009 Marseille. Tรฉlรฉphone : 07 69 52 21 62. Vous pouvez aussi prendre rendez-vous en ligne.
Le diagnostiqueur Heydiag se dรฉplace sur place avec un tรฉlรฉmรจtre laser, relรจve les dimensions piรจce par piรจce et applique les rรจgles de la surface habitable : dรฉduction des murs, cloisons, gaines, embrasures, et exclusion des parties de moins de 1,80 m. Il identifie les espaces non habitables (cave, balcon, vรฉranda non habitable) pour ne pas les intรฉgrer par erreur.
Vous recevez une attestation de surface claire, exploitable directement dans le bail, sous 1 ร 24 heures aprรจs la visite. Le mesurage Boutin se regroupe volontiers avec les diagnostics de location dans une seule intervention : DPE, diagnostic รฉlectrique, diagnostic gaz, ce qui rรฉduit le coรปt total et limite les dรฉplacements.
Non. La surface habitable loi Boutin est obligatoire dans les baux de rรฉsidence principale (location vide ou meublรฉe soumise ร la loi du 6 juillet 1989), pas pour une location touristique de courte durรฉe.
Oui. Pour un bail d'habitation portant sur une rรฉsidence principale soumis ร la loi du 6 juillet 1989, la surface habitable doit figurer dans le contrat de location. Sous rรฉserve de vรฉrification de votre situation.
Oui, dรจs lors que la location meublรฉe constitue la rรฉsidence principale du locataire et relรจve de la loi de 1989. La mention de surface habitable s'applique alors comme pour une location vide.
La Loi Boutin mesure la surface habitable pour la location ; la Loi Carrez mesure la surface privative pour la vente d'un lot de copropriรฉtรฉ. Les deux surfaces peuvent diffรฉrer pour un mรชme logement.
Non. Les balcons, terrasses, loggias et vรฉrandas non habitables sont exclus de la surface habitable, mรชme s'ils reprรฉsentent un vrai plus ร l'usage.
Cela dรฉpend de sa hauteur et de son caractรจre habitable. Seules les parties d'au moins 1,80 m de hauteur sont comptabilisรฉes ; le reste est exclu. Un examen au cas par cas est recommandรฉ.
Si la surface rรฉelle est infรฉrieure de plus d'un vingtiรจme (5 %) ร celle inscrite au bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. D'oรน l'intรฉrรชt d'un mesurage fiable.
Ce n'est pas recommandรฉ. Les surfaces Boutin et Carrez n'obรฉissent pas aux mรชmes rรจgles et peuvent diffรฉrer. Pour un bail, mieux vaut s'appuyer sur un mesurage de surface habitable.
Si des travaux modifient la surface habitable (amรฉnagement de combles, suppression ou crรฉation de cloisons), il est prudent de refaire mesurer le logement avant de signer un nouveau bail.
La surface habitable est une donnรฉe du bail. Les dispositifs d'encadrement des loyers s'appuient sur des rรจgles propres ; pour leur application exacte ร votre cas marseillais, une vรฉrification est recommandรฉe auprรจs des sources officielles.
En pratique, le mesurage est commandรฉ par le bailleur, qui doit indiquer la surface dans le bail. Les modalitรฉs prรฉcises s'apprรฉcient sous rรฉserve de vรฉrification de votre situation.
Ces pages complรจtent votre dossier de location ou de vente ร Marseille : Loi Carrez, DPE, diagnostic รฉlectrique, diagnostic gaz, diagnostic plomb, รฉtat des risques (ERP).
Page rรฉdigรฉe avec l'appui d'un diagnostiqueur immobilier certifiรฉ. Derniรจre mise ร jour : 12 juin 2026.
Heydiag intervient ร Marseille pour les particuliers, agences immobiliรจres, notaires, syndics et professionnels. Diagnostiqueurs certifiรฉs, assurance responsabilitรฉ civile professionnelle. Les informations juridiques ci-dessus sont fournies ร titre indicatif et sous rรฉserve de vรฉrification de votre situation.
Sources rรฉglementaires consultรฉes : Lรฉgifrance โ loi nยฐ89-462 du 6 juillet 1989, Service-Public โ bail de location, ANIL โ information sur le logement.
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